Histoire

L’opération est réalisée par un marchand de bien,  promoteur. Depuis plus de 30 ans SAS Unik Concept. Il a réalisé plus 200 opérations immobilières sur la première couronne de Montpellier. Directeur d’un grand groupe national  et commercialisateur il associe ses compétences pour réaliser cette opération à Baillargues avec MBPinvest. L’opération est située au 7 impasse des chênes 34670 Baillargues, secteur en première couronne de Montpellier. Il s’agit d’un seul bâtiment d’une surface de 180m² sur une parcelle d’environ 800m². La société SAS Unik Concept de marchand de bien, créée, détient actuellement l’immeuble ainsi qu’un permis valide pour un montage immobilier en 3 Lots. L’acquisition est prévue début Juillet 2020. Les travaux débuteront par la suite pour une durée de 2 mois et la commercialisation débutera Septembre 2020.

MBPinvest est sollicité pour financer l’acquisition des parts ainsi que les travaux de l’opération. L’emprunt sera garanti par une hypothèque de 1er rang sur l’actif, les cautions personnelles notariées du promoteur ainsi que les garanties à première demande. Les fonds pour les travaux seront débloqués par tranches, au fur et à mesure de l’avancement et sur présentation de justificatifs exemple : procès verbal de réception travaux.

Pour la prise de garantie en France, MBPinvest est accompagné par des avocats et notaires locaux.

La gestion du projet immobilier :

Entre l’achat et la revente sont passés 6 mois qui correspondent aux critères d’une opération marchand de bien avec une visibilité et une durée à court terme.

Emplacement :

L’opération se situe au carrefour des principaux axes de transports (A9, RN 113, lignes TGV et TER…).
Idéalement située en zone péri-urbaine, à 12km de Montpellier, Baillargues est la 2^ème commune la plus importante du canton du Crès avec plus de 7420 habitants. Baillargues fait partie des 31 communes de la Métropole.

– Ville dynamique, Baillargues ne manque pas de projets avec notamment le parc multi glisse Gérard Bruyère, véritable poumon vert en entrée de ville qui permettra la pratique d’activités physiques et de sports de glisse,  un nouvel EHPAD  au nord de la commune ou encore la requalification du cœur de ville, déjà en cours.

– Côté jeunesse, Baillargues compte 2 crèches, 3 écoles(1 école maternelle et 2 écoles élémentaires), 1 collège et un ALSH (Accueil de Loisirs Sans Hébergement). Pour faciliter les réservations à la cantine, à l’ALSH et à l’ALP (Accueil de Loisirs Périscolaire), la Ville a mis en place en 2013, via l’Espace Famille, une plateforme permettant aux parents de faire toutes ces démarches en ligne.

– Côté seniors, le CCAS de la commune a mis en place le dispositif YAPADAJ permettant aux plus de 65 ans de bénéficier d’un large choix d’activités (gym, yoga, randonnée, informatique, chant…). Pour certaines gratuites et pour d’autres à des tarifs préférentiels. YAPADAJ propose également de nombreuses sorties ou voyages culturels ou touristiques.

Vue de l’immeuble:

Désignation et descriptif  du programme :

Le présent état descriptif s’applique à un immeuble sis sur la commune de Baillargues (34), 7 Impasse des chênes. Cet immeuble nommé “7 impasse des chênes” s’élève sur un terrain de 350m² (contenance cadastral), avec comme référence cadastral la section AO et le numéro 366 et un terrain de 400m² (contenance cadastral), avec comme référence cadastral la section AO et le numéro 367.

La propriété est confrontée :

– Au nord-est : impasse des chênes;
– Au sud-est : habitation individuelle;
– Au sud-ouest : terrain à bâtir;
– Au nord-ouest : habitation individuelle;

L’immeuble à usage d’habitation se compose d’un seul bâtiment en R+1 comprenant 2 logements à aménager.
A l’extérieur du bâtiment, 4 emplacements de stationnement privatifs sont prévus. L’immeuble date du début des années 1980. L’immeuble est en état d’habitation avec quelques travaux de rénovation qui ont été réalisés par le Marchand de bien (démolition, évacuations, mise en sécurité, mur de soutènement du terrain, plomberie, électricité, façade et viabilisation).

La description des lots comporte, pour chacun d’eux : Le numéro, la dénomination, l’indication de la situation (bâtiment, escalier, niveau). Ainsi que la quote-part y attachée dans la propriété indivise du sol et des parties communes générales.

– Le lot numéro UN, (1) : Un logement de type duplex à aménager avec droit de jouissance exclusive d’un balcon et d’un jardin, au niveau RDC/R+1 du bâtiment, et les quatre-cent-vingt-quinze/millième (495/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
– Le lot numéro DEUX, (2) : Un logement de type duplex à aménager avec droit de jouissance exclusive d’un jardin, au niveau RDC/R+1 du bâtiment, et les quatre cent soixante-treize/millièmes (473/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
– Le lot numéro TROIS, (3): Un parking extérieur et les huit millièmes (8/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
– Le lot numéro QUATRE, (4): Un parking extérieur et les huit millièmes (8/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
– Le lot numéro CINQ, (5): Un parking extérieur et les huit millièmes (8/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.
– Le lot numéro SIX, (6): Un parking extérieur et les huit millièmes (8/1000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Projet :



Actuel :

Travaux et prestataires 
Le second œuvre réalisées dans les lots numéro 1, 2, 3 et le quantitatif seront réalisée en contrat marché de travaux avec une mission complète avec l’intermédiaire d’un architecte.
Les travaux débuteront après acte authentique de vente en état en Juillet 2020 et la durée prévue est de 3 mois.
Le coût des travaux prévu est de 1250 € HT/m², tel qu’indiqué par l’architecte en charge des travaux.
La société SAS marchand de bien est bénéficiaire d’un permis de réhabilitation et d’agrandissement, dont les projets architecturaux et projets de spécialités ont été approuvés. La SAS marchand de bien dispose d’un délai allant jusqu’au  Juillet 2021.

Prix de marché immobilier :
Les prix pratiqués par la SAS marchand de bien sont cohérents avec les prix relevés sur le marché et les prix des biens comparables. Baillargues affiche en 2022, selon la plateforme : https://mbpinvest.com/estimation-de-bien/ Le marché du logement à Baillargues subit, entre 2018 et 2020, une hausse des prix de 1,57 %. Actuellement, le prix moyen du m² y est évalué à 2 700 €/m² pour un appartement, et 3 223 €/m² pour une maison. Pour une mise en perspective régionale, la valeur moyenne des logements vendus en Occitanie est de 2 192 €/m².

DES DONNÉES AU SUJET DES MAISONS ET APPARTEMENTS À BAILLARGUES
Les maisons de 4 à 5 pièces et les appartements de 2 à 3 pièces sont les biens les plus plébiscités sur le marché immobilier. 14 appartements de 2 pièces et 18 appartements de 3 pièces ont représenté 41 % des ventes en 2019. On observe donc l’engouement des acheteurs pour les logements de 2 à 3 pièces. Un logement est évalué à partir de divers facteurs, dont les principaux sont la configuration, le quartier, la présence d’une terrasse ou d’un jardin, l’état général ainsi que l’orientation. Le prix moyen des biens à Baillargues est aux environs de 2 934 €/m², mais la vente la plus onéreuse effectuée en 2019 s’est élevée à 5 553 € du m² (Boulevard De Massane).

Stratégie de commercialisation
La commercialisation sera internalisée avec une stratégie d’intelligence artificielle (AI)  au niveau local.  En cas de mandat de vente confié, les frais de commercialisation seront à rajouter sur le prix de vente affiché actuellement net vendeur.

Montage juridique

L’opération est réalisée par la SAS marchand de bien, au capital de 10.000 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés à Montpellier. SAS marchand de bien qui porte l’opération Baillargues sera détenue à 100 % après acquisition des parts, qui va porter l’emprunt obligataire. Afin de satisfaire aux dispositions réglementaires en matière d’emprunt obligataire, la SAS marchand de bien, détenue par le dirigeant apportera
sa Garantie a première demande.

L’emprunt obligataire sera émis par la SAS marchand de bien à un taux annuel de 10 % par an, pour une durée de 12 mois*. L’emprunt obligataire sera amorti et remboursé au fil des ventes par l’opérateur, les intérêts sont payés annuellement mais garantis pour une période minimum de 6 mois.

Afin de fournir des garanties supplémentaires, le remboursement de l’emprunt obligataire est garanti par :
Hypothèque de 1er rang au profit de MBPinvest représentant la masse des obligataires. Cautions personnelles et Garanties à première demande notariées de la SAS marchand de bien.

Le contrat obligataire prévoit un remboursement anticipé si :
Vente de 2 lots sur 3

Tous les documents associés à cette levée de fonds sont disponibles sur demande via notre site internet “contact”.

*Veuillez prendre note que la Date d’échéance prévue au Contrat Obligataire peut changer notamment en cas de remboursement anticipé, d’exigibilité anticipée ou bien en cas d’exercice de l’option offerte à l’Emetteur et prévue à l’article 7.1 du Contrat Obligataire.

Analyse des forces et faiblesses

Les points forts :

Opération située à Baillargues, Occitanie  première couronne de Montpellier. 
Hypothèque de 1er rang sur l’actif complétée par une caution personnelle notariée de l’opérateurs et  garantie à Première Demande
Opérateur expérimentés + 30 ans dans la promotion immobilière et l’immobilier en général
Prix revente optimisée favorisant une vente rapide
Travaille en interne maitrisant l’analyse financière pour être plus percutant dans la revente immobilière